Um caso de sucesso

Um condomínio residencial com dois edifícios e uma história de anos de abandono, que no ano de 2005 tinha problemas estruturais, lajes com infiltrações, vazamentos, pintura totalmente deteriorada e enormes dificuldades pela frente.

Muitos condôminos já começavam a planejar o “abandono do navio”. Nesta época, o valor pedido pelas unidades à venda já denunciava o estado de espírito dos moradores.

Após serem descontadas as diferenças relativas à idade e ao padrão construtivo, os preços praticados na venda dos apartamentos situavam-se num patamar 25% abaixo dos condomínios vizinhos.

Os funcionários, todos com muitos anos de casa, seguiam desmotivados suas rotinas antigas, nas quais já haviam, incluído atrasos na chegada, saída antecipada nos sábados e domingos e a tradicional soneca dos porteiros noturnos.

Estava em curso um círculo vicioso, no qual compradores e inquilinos de menor poder aquisitivo estavam sendo atraídos pelas oportunidades oferecidas, e estes novos moradores não teriam como arcar com os custos exponencialmente crescentes para se recuperar o patrimônio comum.

Os proprietários mais antenados já sabiam que o empreendimento encontrava-se muito próximo do ponto sem volta, onde a recuperação já não seria mais viável.

A administração da época era tímida e ineficaz, com a meta de manter o valor da cota condominial o mais baixo possível, a qualidade era algo menos importante e as soluções adotadas eram sempre paliativas.

Neste ponto, um pequeno grupo de condôminos começou a organizar-se para levantar ao menos os recursos necessários para a recuperação estrutural dos pilares que, por conta das infiltrações, já estavam com ferragens expostas e deteriorando-se rapidamente.

Temia-se que em alguns anos até a segurança dos edifícios estaria comprometida, e devido a isso, conseguiu-se aprovar a arrecadação para um fundo de obras focado na recuperação estrutural.

Com o início das obras aproximando-se, o Síndico decidiu renunciar, mas foi convencido a manter-se até o final do mandato, com a condição de que um Conselheiro assumisse o acompanhamento das obras.

No mandato seguinte, nosso Síndico foi eleito. Nossa administração apresentou um plano de recuperação completa do condomínio, com idéias e projetos que tiraram da apatia a maioria dos condôminos.

Para canalizar os anseios da maioria, formou-se uma Comissão de Obras, que deu transparência às decisões e aos gastos dessa nova fase. Foi um momento de virada.

Devido a falta de recursos, os primeiros passos foram lentos, mas desde logo a recuperação começou a empolgar os moradores, pois passaram a ver resultados concretos. A confiança formada a partir destes resultados, inverteu totalmente o processo anterior, e o círculo tornou-se virtuoso.

Houve caso de condômino que já havia adquirido outra moradia, mas desistiu de vender sua unidade, os preços pedidos subiram acima do crescimento apresentado pelo mercado e recuperaram o equilíbrio com os condomínios vizinhos.

O projeto de modernização da entrada do condomínio, o fez passar a frente de seus vizinhos recém construídos. Tornou-se rotina o aparecimento de compradores em busca de informações, acreditando tratar-se de um edifício em lançamento.

O retrofit completo ainda está em andamento, mas em cerca de quatro anos foram realizadas as seguintes obras:

• Recuperação estrutural dos pilares, vigas e lajes.
  
  
• Impermeabilização de 1200 m2 de lajes com remoção do piso deteriorado e aplicação de pedra Goiás verde.
  
  
• Substituição de mais de 400 m2 de pisos do hall térreo por granito.
  
  
• Tratamento dos pisos de todos os pavimentos e escadarias.
  
  
• Atualização tecnológica dos elevadores, abrangendo quadros digitais, novos painéis nos pavimentos, novos comandos de portas, e atualização geral das cabines.
  
  
• Remoção da antiga guarita executada fora do projeto original dos edifícios, que além de não oferecer um mínimo de segurança, feria a estética da fachada obstruindo elementos arquitetônicos importantes.
  
  
• Demolição da antiga entrada do condomínio e construção de uma nova fachada, segundo um projeto atual, que integra novos conceitos de segurança e estética, incluindo estruturas de alumínio e vidro, guarita blindada, duas clausuras, rampa de acesso para deficientes, novo paisagismo etc.
  
  
• Reforma do sistema de pára-raios, pintura dos edifícios, reprogramação visual das garagens, construção de uma nova lixeira, reformulação do sistema de reciclagem.
  
  
• Construção de uma quadra poliesportiva e reforma da área da piscina, que ganhou um paisagismo totalmente novo, dotado de sistema de irrigação automático.
  
  
• Construção de telhados sobre as lajes de cobertura para acabar de forma definitiva com os vazamentos e o desconforto térmico nos apartamentos superiores, problemas que há anos eram tratados de forma paliativa, gerando gastos repetidos.
  
  
• Troca planejada de prumadas de recalque e colunas de água, organização de um refeitório para os funcionários numa sala sem uso.
  
  
• Instalação de um grupo gerador capaz de alimentar toda a área comum, incluindo elevadores, bombas, portões, sistemas de segurança etc.
  

Atualmente está em curso a construção de uma sala de ginástica para completar as instalações de lazer e atividades físicas dos condôminos.

Em paralelo às mudanças físicas no condomínio, mudaram também as relações entre o Síndico e os moradores, as rotinas do dia-a-dia dos funcionários e a qualidade do serviço prestado.

Os funcionários tiveram a oportunidade de reciclar seus conhecimentos e mudar seus hábitos, a equipe foi reformulada, o profissionalismo e o rendimento aumentaram, sem que houvesse aumento de gastos com pessoal.

Foi implantado um sistema de segurança incluindo rotinas para o dia-a-dia e procedimentos de emergência. Também foram instalados um CFTV e outros equipamentos de segurança.

Mudanças simples foram implantadas, ativando o fluxo de informação entre os moradores e a organização das Assembléias. Tais alterações mudaram também os “ânimos” em geral, e criou-se um ambiente propício à participação democrática.

A despeito de um cenário desanimador, este é um caso real, onde a eleição do Síndico certo foi o fator determinante para que os anseios da maioria fossem realizados.